Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară: condiții și efecte

Ai semnat o promisiune de vânzare pentru un imobil și ai plătit un avans? Antecontractul îți dă un drept de creanță împotriva vânzătorului, dar nu te face proprietar. Notarea promisiunii în cartea funciară îi asigură publicitate și produce efecte importante față de actele ulterioare, fără să transforme însă creanța într-un drept real și fără să elimine toate riscurile tranzacției.

În 2026 trebuie făcută o distincție esențială: regulile generale pentru un imobil existent nu sunt identice cu regimul promisiunilor privind apartamentele sau locuințele individuale viitoare, modificat prin Legea nr. 207/2025 și prin Regulamentul ANCPI actualizat la 8 martie 2026.

Ce drept ai după semnarea promisiunii

Promisiunea bilaterală obligă părțile să încheie ulterior contractul de vânzare în condițiile stabilite. Până la vânzare sau până la o hotărâre care ține loc de contract, promitentul-cumpărător nu este proprietar. Dreptul său este unul personal: poate cere executarea obligației asumate, restituirea sumelor sau despăgubiri, după caz.

Pentru vânzare, norma specială este art. 1.669 Cod civil. Dacă una dintre părțile unei promisiuni bilaterale refuză nejustificat contractul, cealaltă poate cere o hotărâre care să țină loc de vânzare numai dacă sunt îndeplinite toate celelalte condiții de validitate. Dreptul la această acțiune se prescrie în șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Această acțiune nu este admisă automat doar pentru că există un antecontract. Instanța verifică titlul vânzătorului, identificarea imobilului, prețul, executarea obligațiilor cumpărătorului, regimul juridic special al bunului și posibilitatea legală a transferului.

Ce înseamnă notarea în cartea funciară

Notarea face vizibilă promisiunea în registrul de publicitate imobiliară. Ea nu intabulează proprietatea și nu creează o „proprietate provizorie”. Terții care verifică imobilul pot vedea obligația de a transmite în viitor bunul către promitentul-cumpărător.

Art. 906 Cod civil permite notarea dacă:

• promitentul-vânzător este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului promis;
• antecontractul identifică dreptul și imobilul în condițiile legii;
• promisiunea prevede termenul în care trebuie încheiat contractul final.

Termenul nu este un detaliu opțional. Lipsa lui atrage respingerea cererii de notare. Notarea poate fi cerută în intervalul stabilit pentru încheierea contractului și cel târziu în șase luni de la expirarea acelui interval. Totuși, nu recomand amânarea: termenul de șase luni pentru acțiunea întemeiată pe art. 1.669 curge tot de la data la care vânzarea trebuia încheiată.

Ce efect produce față de o altă vânzare

Promisiunea notată activează efectele clauzei de inalienabilitate subînțelese de art. 627 alin. (4) Cod civil. Art. 186 alin. (5) din Regulamentul ANCPI prevede că cererea de intabulare se respinge dacă persoana indicată drept cumpărător în contractul ulterior este diferită de promitentul-cumpărător menționat în antecontractul notat.

Aceasta este o protecție concretă, dar funcționează cât timp notarea este activă și în limitele titlului notat. Ea nu îl face pe promitent proprietar și nu înlocuiește acțiunea introdusă la timp dacă vânzătorul refuză contractul final.

Afirmația că notarea permite întotdeauna „recuperarea imobilului” de la orice terț este prea largă. Pot exista radieri, adjudecări silite, drepturi anterioare, cauze de nulitate sau condiții speciale care schimbă rezultatul. Analiza se face după ordinea exactă a înscrierilor și după actele fiecărei persoane implicate.

Ce efect are față de ipoteci și executarea silită

Notarea avertizează creditorii și face publică promisiunea, dar nu trebuie confundată cu rangul unei ipoteci. O ipotecă înscrisă ulterior și o urmărire silită nu devin automat lipsite de efect doar pentru că antecontractul fusese notat.

Art. 906 Cod civil arată chiar că notarea poate fi radiată dacă imobilul este definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului. De aceea, în executare trebuie verificată natura creditorului, momentul înscrierilor, titlul acestuia și dacă promitentul-cumpărător are și o garanție pentru restituirea avansului.

Dacă ai plătit sume în contul promisiunii, există o protecție distinctă: art. 37 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 și art. 2.386 pct. 2 Cod civil permit înscrierea unei ipoteci legale pentru restituirea sumei plătite. Această ipotecă nu este același lucru cu notarea antecontractului:

• notarea publică obligația de a vinde;
• ipoteca legală garantează creanța de restituire a avansului;
• fiecare înscriere are propriile condiții și efecte.

Într-un dosar cu avans semnificativ verific separat dacă trebuie solicitate ambele înscrieri. A te baza exclusiv pe formularea antecontractului, fără publicitate și fără analizarea garanției, poate lăsa recuperarea banilor dependentă de solvabilitatea vânzătorului.

Promisiunea pentru un imobil existent

Pentru un apartament, o casă sau un teren deja existent și înscris, Codul civil nu impune în toate cazurile forma autentică a promisiunii. Un antecontract sub semnătură privată poate fi valabil dacă îndeplinește cerințele legale. Pentru notare, înscrisul trebuie să permită identificarea imobilului și să conțină termenul prevăzut de art. 906.

Data certă este importantă în raporturile probatorii cu terții, dar nu o prezint ca pe o condiție textuală unică a art. 906. Forma și actele necesare se verifică după obiectul promisiunii, regimul special al imobilului și regulamentul ANCPI. Autentificarea notarială oferă verificări suplimentare, dar nu repară un titlu nevalabil, un imobil descris greșit sau lipsa unor avize cerute de o lege specială.

Înainte de semnare verific extrasul de carte funciară, identitatea proprietarului, sarcinile, litigiile, interdicțiile și actul de dobândire. Ghidul meu despre citirea extrasului de carte funciară te ajută să înțelegi ce apare în fiecare parte a registrului.

Regimul nou pentru apartamente și locuințe viitoare

Din 2026, promisiunile privind unități din condominii viitoare și locuințe individuale viitoare au reguli speciale. Legea nr. 207/2025 impune, între altele, ca dezvoltatorul să poată promite înstrăinarea numai după formalitățile cadastrale și de autorizare prevăzute de lege.

Pentru aceste bunuri viitoare, promisiunea se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire și după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea viitoare sau locuința viitoare. Notarul public solicită notarea promisiunii în ziua autentificării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Regulamentul ANCPI, în forma aplicabilă de la 8 martie 2026, cere identificarea unității viitoare și a cotei determinate sau determinabile din teren, iar notarea se preia în cartea funciară a unității individuale corespunzătoare. Aceste reguli nu trebuie amestecate cu procedura clasică pentru un apartament deja finalizat și intabulat.

Înainte de a plăti unui dezvoltator verific:

• autorizația de construire și notarea ei;
• operațiunea de preapartamentare și cartea funciară a unității viitoare;
• terenul, cota aferentă și sarcinile proiectului;
• forma autentică și notarea imediată a promisiunii;
• destinația și calendarul sumelor plătite;
• clauzele de restituire, penalități și încetare.

Cum se depune și ce documente se verifică

Cererea de notare se soluționează de biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent. În dosar intră cererea, înscrisul care constată promisiunea în forma cerută pentru situația respectivă și actele necesare identificării persoanelor și imobilului. Pentru un bun viitor se aplică documentele și fluxul special rezultat din Legea nr. 207/2025 și Regulamentul ANCPI.

Extrasul pentru autentificare poate fi solicitat numai de notar în vederea unui act notarial pentru care legea îl cere. Nu îi spun cumpărătorului să obțină personal un asemenea extras. Pentru verificări preliminare poate fi folosit extrasul pentru informare, fără a-l confunda cu documentul rezervat procedurii notariale.

Tariful și termenul administrativ se verifică în lista ANCPI/OCPI valabilă la data cererii. Calculatorul taxei judiciare de timbru nu calculează tarifele de carte funciară și nu este un instrument potrivit pentru această etapă.

Pe pagina despre înscrierile în cartea funciară găsești contextul procedural general, iar pentru redactarea și verificarea clauzelor este relevantă pagina de contracte imobiliare.

Cât timp rămâne notarea și ce faci la expirarea termenului

Notarea nu dispare în ziua stabilită pentru vânzare. Art. 906 permite radierea dacă, în șase luni de la expirarea termenului contractual, cel îndreptățit nu a cerut instanței o hotărâre care să țină loc de contract. Radierea se dispune din oficiu în condițiile textului dacă nu a fost cerută înscrierea dreptului și nu a fost notată acțiunea relevantă.

Așadar, există două repere care trebuie urmărite împreună:

• data la care trebuia încheiat contractul final;
• termenul de șase luni pentru acțiunea prevăzută de art. 1.669 și pentru menținerea protecției prin demersurile tabulare corespunzătoare.

Dacă părțile prelungesc termenul, actul adițional trebuie redactat în forma aplicabilă situației și înscris în cartea funciară înainte ca protecția existentă să fie pierdută. O simplă conversație sau promisiune verbală nu actualizează notarea.

Dacă vânzătorul refuză contractul final

Nu aștept expirarea celor șase luni pentru a începe pregătirea. Trimit convocarea la notar sau notificarea într-o formă care dovedește data și conținutul comunicării, verific dacă promitentul-cumpărător și-a executat obligațiile și pregătesc actele necesare vânzării.

Acțiunea pentru hotărâre care ține loc de contract nu se confundă cu acțiunea în revendicare. Reclamantul nu este încă proprietar și cere executarea în natură a obligației de a vinde. Pentru un imobil supus unei legi speciale pot fi necesare documente fiscale, cadastrale, avize sau îndeplinirea altor condiții la data hotărârii.

Dacă obiectivul nu mai este dobândirea imobilului, trebuie analizate separat rezoluțiunea, restituirea avansului, clauza penală și eventualele despăgubiri. Ipoteca legală înscrisă pentru avans poate conta decisiv la recuperare.

Dacă vânzătorul intră în insolvență

Notarea este importantă, dar nu este singura condiție. Art. 131 din Legea nr. 85/2014 prevede executarea unei promisiuni bilaterale anterioare deschiderii procedurii numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legii: dată certă, plata integrală sau posibilitatea plății la cerere, posesia bunului, un preț care nu este inferior valorii de piață, lipsa importanței determinante pentru reorganizare și, pentru imobile, notarea promisiunii în cartea funciară.

Prin urmare, formula „am notat, deci dezvoltatorul trebuie să îmi dea apartamentul” este juridic incompletă. În insolvență trebuie verificat fiecare criteriu, poziția creditorilor cu garanții anterioare și stadiul proiectului.

Ce greșeli evit

• confundarea antecontractului cu transferul proprietății;
• plata unui avans înainte de verificarea cărții funciare și a titlului;
• omiterea termenului de încheiere a vânzării;
• confundarea notării promisiunii cu ipoteca legală pentru avans;
• folosirea regulilor pentru imobile existente la o unitate viitoare;
• așteptarea până la finalul termenului de șase luni;
• presupunerea că notarea învinge automat orice ipotecă sau executare.

Dacă ai o promisiune semnată sau urmează să plătești un avans, îmi poți trimite antecontractul și extrasul de carte funciară înainte de următorul pas. Verific dacă notarea este posibilă, dacă trebuie înscrisă și ipoteca legală și dacă documentul respectă regimul aplicabil în 2026.