Extrasul de carte funciară: cum îl citești pas cu pas

Extrasul de carte funciară este primul document pe care îl verific atunci când analizez un imobil. El arată situația înscrisă în registrul de publicitate imobiliară la momentul eliberării: descrierea imobilului, titularii drepturilor și înscrierile care îl afectează. Nu garantează însă, singur, că imobilul nu are nicio problemă juridică sau tehnică.

Dacă înțelegi cele trei părți ale extrasului, poți identifica rapid întrebările care trebuie lămurite înainte de antecontract sau de plata unui avans. Pentru o tranzacție, corelez întotdeauna extrasul cu actul de proprietate, documentația cadastrală, situația fiscală, urbanismul și realitatea din teren.

Ce este cartea funciară și ce efecte are înscrierea

Potrivit art. 876 Cod civil, cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri, precum și drepturile, faptele sau raporturile juridice pentru care legea prevede publicitatea. Orice persoană poate cerceta cartea funciară, în condițiile art. 883 Cod civil și ale legislației privind datele personale.

Art. 885 Cod civil formulează regula dobândirii și stingerii drepturilor reale prin înscriere și radiere. Această regulă trebuie însă citită împreună cu art. 56 din Legea nr. 71/2011: efectul constitutiv al înscrierii se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială și deschiderea cărților funciare în condițiile legii. Până atunci, înscrierea drepturilor transmise ori constituite valabil are, în principal, rol de opozabilitate față de terți.

Există și drepturi care se dobândesc fără înscriere, în cazurile prevăzute de art. 887 Cod civil, precum moștenirea, accesiunea naturală, vânzarea silită sau exproprierea. Titularul trebuie totuși, de regulă, să își înscrie dreptul înainte de a dispune de el prin cartea funciară. De aceea nu folosesc formula absolută „ce nu este intabulat nu există”.

Extras pentru informare și extras pentru autentificare

• Extrasul pentru informare redă înscrierile active la momentul eliberării și poate fi solicitat de orice persoană. Proprietarul îl poate obține gratuit prin MyEterra; pentru alți solicitanți, tarifele oficiale ANCPI în vigoare trebuie verificate la data cererii.
• Extrasul pentru autentificare este solicitat de notar pentru actul prin care se transmite, se modifică ori se constituie un drept real imobiliar. Conform art. 35 din Legea nr. 7/1996, este valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

Pe durata valabilității extrasului pentru autentificare, numărul cadastral este indisponibilizat pentru alte înscrieri, cu excepțiile și regulile prevăzute de lege pentru actul în vederea căruia a fost solicitat. Extrasul pentru informare rămâne un document oficial util, dar nu produce această indisponibilizare.

Structura extrasului: părțile A, B și C

Partea A descrie imobilul: numărul cadastral, suprafața, adresa ori amplasamentul, categoria de folosință și, după caz, construcțiile înscrise. O neconcordanță cu terenul, releveul sau actul de proprietate trebuie clarificată cadastral și juridic.

Partea B cuprinde înscrierile privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale, titularii, cotele și actele care au justificat înscrierea. Aici verific cine poate înstrăina și dacă dreptul este intabulat sau înscris provizoriu.

Partea C cuprinde, în principal, dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanție și sarcinile: uzufruct, servituți înscrise, ipoteci, privilegii și alte sarcini.

Unele notări pot apărea în partea corespunzătoare dreptului sau situației la care se referă. De aceea, o Parte C fără înscrieri nu înseamnă automat „imobil curat”. Trebuie citite și Partea B, mențiunile marginale, cererile înregistrate, actele-suport și riscurile care nu rezultă exclusiv din cartea funciară.

Partea A: identificarea imobilului

Numărul cărții funciare și numărul cadastral nu sunt același lucru. Numărul cadastral identifică imobilul în sistemul de cadastru, iar numărul cărții funciare identifică registrul în care sunt făcute înscrierile. Într-o tranzacție, verific corespondența ambelor cu actele și cu documentația tehnică.

• Suprafața: diferențele dintre acte, măsurători și extras pot necesita actualizare cadastrală, rectificare sau lămurirea limitelor cu vecinii.
• Categoria de folosință: nu stabilește singură dacă se poate construi. Regimul urbanistic, certificatul de urbanism, autorizarea și, după caz, scoaterea din circuitul agricol trebuie verificate separat.
• Construcțiile: compar construcțiile existente în teren cu cele înscrise. O extindere sau o anexă neînscrisă nu „încetează să existe”, dar poate crea probleme la identificarea obiectului vânzării, autorizare, creditare și înscrierea ulterioară.

Partea B: titularul și întinderea dreptului

În Partea B verific numele titularului, cota de proprietate, actul de dobândire și felul înscrierii. Un act de proprietate trebuie citit, nu doar menționat în extras: pot exista condiții, obligații, reprezentări sau succesiuni de acte relevante.

Dacă imobilul este în coproprietate, fiecare coproprietar poate dispune, în principiu, de propria cotă. Vânzarea întregului bun comun este un act de dispoziție care cere acordul tuturor coproprietarilor, potrivit art. 641 alin. (4) Cod civil. Actul încheiat fără consimțământul unui coproprietar este inopozabil acestuia în condițiile art. 642, nu automat nul în orice situație.

Înscrierea provizorie nu înseamnă invariabil că „proprietarul este incert”. Ea este permisă în cazurile prevăzute de lege, inclusiv pentru drepturi afectate de anumite modalități. Dacă este justificată, efectele se consolidează potrivit regulilor de carte funciară. Înainte de cumpărare trebuie verificat temeiul concret al provizoratului și condiția necesară justificării.

Partea C: ipoteci, uzufruct și servituți

Ipoteca

Ipoteca permite creditorului să urmărească imobilul în condițiile legii, chiar dacă acesta este transmis. Un imobil ipotecat poate fi vândut, dar cumpărătorul nu trebuie să presupună că ipoteca dispare prin simpla plată a prețului către vânzător.

În practică, plata datoriei, acordul creditorului, radierea și transferul se coordonează prin documentele băncii și actul notarial. Uneori radierea are loc după semnare, pe baza mecanismului stabilit în contract; nu există o singură schemă valabilă pentru toate tranzacțiile.

Servitutea

Servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru utilitatea imobilului unui alt proprietar, potrivit art. 755 Cod civil. O servitute înscrisă urmează imobilul în limitele titlului său. Trebuie verificate traseul, întinderea, beneficiarul și posibilitatea stingerii ori relocării, nu doar denumirea din extras.

Uzufructul, uzul și abitația

Uzufructul conferă folosința bunului și dreptul de a-i culege fructele, cu obligația de a-i conserva substanța, în limitele titlului. El poate fi viager sau stabilit pentru o durată ori în alte condiții legale. Cumpărătorul nudei proprietăți dobândește un drept limitat de uzufructul existent până la stingerea lui; consecințele concrete rezultă din actul constitutiv și din lege.

Urmărirea silită și sechestrul

Notarea urmăririi silite este un semnal juridic major, dar nu trebuie descrisă ca o incapacitate absolută a proprietarului de a semna orice act. Potrivit art. 827 Cod procedură civilă, drepturile înscrise după notarea urmăririi nu sunt opozabile creditorului urmăritor și adjudecatarului, cu excepțiile prevăzute de lege.

Practic, un cumpărător poate pierde protecția față de executare dacă intră într-o tranzacție după notarea urmăririi. O asemenea achiziție nu se face fără analiza dosarului de executare, a rangului creditorilor și a mecanismului prin care creanțele sunt stinse ori sumele sunt consemnate.

Greșeli frecvente la citirea extrasului

Intabulare, înscriere provizorie și notare

Art. 881 Cod civil prevede trei feluri de înscrieri. Distincția corectă este următoarea:

Cum se radiază o sarcină

Radierea se face în baza actului prevăzut de lege pentru dreptul respectiv: consimțământul titularului în forma cerută, hotărâre judecătorească definitivă, actul autorității sau dovada stingerii în cazurile în care legea îi atribuie acest efect. O simplă chitanță nu este suficientă în toate situațiile.

Pentru ipotecă, creditorul emite documentele necesare după îndeplinirea condițiilor sale, iar cererea se soluționează de OCPI. Durata nu este universală: depinde de eliberarea actelor, tipul serviciului și eventualele impedimente din cartea funciară.

Cum folosesc extrasul înaintea unei tranzacții

Înainte de ofertă, verific extrasul pentru informare și actul de proprietate. Înainte de antecontract, verific din nou titularii, sarcinile, notările și concordanța cadastrală. Contractul trebuie să spună clar cine radiază sarcinile, până când și ce se întâmplă cu avansul dacă obligația nu este îndeplinită.

La autentificare, notarul solicită extrasul special și verifică legalitatea actului notarial. Această verificare nu înlocuiește analiza intereselor economice și juridice proprii ale cumpărătorului, mai ales când există litigii, construcții neînscrise, coproprietate, executare ori condiții de finanțare.

Pentru înscrierea în cartea funciară sau pentru un imobil cu sarcini ori neconcordanțe, pot verifica documentele înainte de semnare. Dacă ai extrasul și actul de proprietate, mi le poți descrie prin pagina de contact; îți spun ce trebuie clarificat și dacă este necesară o analiză completă a tranzacției.